Tribunal Suprem i hipoteques

CLARA SOLIVELLAS GORCHS, advocada – ICAB 29191

En la Sentència 463/2019 de 11 de Setembre, el Tribunal Suprem resol els efectes de la nul·litat de les clàusules sobre venciment anticipat, acordant que NO es produeix el sobreseïment Automàtic del procediment, sinó que es pot substituir la clàusula per l’aplicació de la nova normativa sobre crèdit immobiliari – l’art. 24 de la LCCI. Dit d’una altra manera: els procediments de desnonament per impagament de la hipoteca s’hauran de suspendre si es van iniciar per impagament de menys de 12 quotes o 3% del capital total concedit. La clàusula de venciment anticipat és aquella que permetia al creditor (al Banc), reclamar la totalitat del préstec hipotecari per impagament de les quotes hipotecàries. El que ha fet el Tribunal Suprem, doncs, no és “eliminar” aquesta clàusula, per abusiva (dit d’una altra manera, “no pot ser” que el titular d’un préstec de 300.000 euros, per impagament de 1.200 euros hagi de pagar la totalitat dels 300.000 euros), sinó substituir-la per l’aplicació de la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (LCCI), que va entrar en vigor el passat 16 de juny.

Cal tenir en compte, però, que no tots els procediments d’execució hipotecària es veuen afectats de la mateixa manera per la Sentència del Tribunal Suprem. Així:

a) Els procediments on els préstec es va donar per vençut abans del 15 de maig de 2013 (entrada en vigor de la Llei 1/2013) seran arxivats per clàusula nul·la.

b) Els procediments on el préstec es va donar per vençuts després del 15 de maig de 2013 es donen dues situacions: a.Si el deutor no compleix els requisits de gravetat i proporcionalitat que exigeix l’art. 24 de la Llei 5/2019, s’arxiva el procediment. b.Si el deutor sí compleix aquests requisits, continuarà el procediment. c)El fet de que s’arxivin els procediments no impedeix que es pugui tornar a interposar una demanda, ara en aplicació de la Llei 5/2019.

Què diu l’article 24 de la Llei 5/2019?

Aquest article és fonamental en la nova era legislativa sobre crèdits hipotecaris, ja que determina que els bancs no poden posar una demanda d’execució hipotecària si no hi ha un incompliment greu i es doni el requisit proporcionalitat per part del deutor. I com es valora aquest incompliment greu i aquesta proporcionalitat? L’art. 24 LCCI diu sobre el venciment anticipat el següent:

1. La quantia impagada ja no serà de 3 quotes (com deia la llei 1/2013) sinó les següents: a. Impagament durant la primera meitat de la durada del préstec: un 3% del capital concedit o 12 mensualitats. b. Impagament durant la segona meitat de la durada el préstec: un 7% del capital concedit o 15 mensualitats.
2. Cal que hi hagi un requeriment al deutor per a que pagui el capital que deu en el termini d’un mes.
3. Ja no cal que existeixi la clàusula de venciment anticipat als contractes de préstec hipotecari, ja que la llei esmentada (la 5/2019 LCCI) ja ho regula. En definitiva, al mes de setembre vam acollir amb positivisme les conclusions de l’Advocat General del TJUE sobre l’IRPH, i amb aquesta Sentència podem dir que hem avançat i molt en la regulació dels préstecs hipotecaris en quant al venciment anticipat, però potser encara ens falta molt camí per fer i poder dir que el dret a l’habitatge, dret fonamental, està garantit. No oblidem que la majoria de préstecs hipotecaris es concedeixen per adquirir l’habitatge habitual: el que cobreix aquell dret fonamental.